צילום: pexels

קרקע יכולה להתגלות כהשקעה מעולה. הבעיה היא ש-93% מהקרקעות בישראל שייכות למדינה, ורק היתרה, 7%, הן קרקעות פרטיות (אלה שרשומות בטאבו). באופן עקרוני מומלץ להשקיע בקרקע פרטית, גם בגלל שהבירוקרטיה פשוטה בהרבה, גם מפני שרק כך יש בעלות מלאה באופן מיידי ובעיקר בזכות פוטנציאל ההשבחה. מאחר שההיצע מועט, חשוב לדעת לאתר קרקעות למכירה שיספקו לכם מקסימום תשואה - ובמאמר זה תמצאו מודל שיכוון אתכם לכתובת הנכונה.

שאלה 1: מה הסטטוס התכנוני של הקרקע?

בניגוד לנכסים כמו דירות או משרדים, שמאפשרים מימוש מיידי של ההשקעה (גם בדמי שכירות וגם מבחינת אופציית המימוש דרך מכירה), קרקעות הן השקעה לטווח ארוך יותר. החלוקה העיקרית היא ל-3 קבוצות: קרקעות שכבר הופשרו לבנייה, כך שניתן לבנות עליהן באופן מיידי או כמעט מיידי; קרקע בהליך הפשרה (הליך שעשוי להימשך עוד זמן רב); וקרקע חקלאית - קרקע שכיום מיועדת לחקלאות בלבד, אבל ייתכן שבעתיד הסטטוס שלה ישתנה. בסוג הזה של הקרקעות פוטנציאל הרווח הוא הגבוה ביותר, אבל כך גם הסיכון.

שאלה 2: איפה נמצאת הקרקע?

השאלה השנייה שחובה לשאול לגבי כל הסוגים של קרקעות למכירה היא איפה נמצא השטח הספציפי. קרקעות באזורי ביקוש, ובפרט במרכז הארץ, הן תמיד יקרות יותר (גם כשהן עדיין לא מופשרות לבנייה). מצד שני, הפוטנציאל שלהן גבוה יותר מזה של אזורים אחרים, בין השאר בגלל שהסיכוי להפשרה גבוה יותר (בגלל שהמדינה מחויבת לספק מענה לביקושים הגדולים באזורים אלה לנוכח הגידול באוכלוסייה). מומלץ להעדיף אזורים שבהם יש כוונה מוכחת לפיתוח, ודוגמה טובה לכך היא עיר המפרץ שעתידה לקום בין חיפה לקריות.

שאלה 3: מתי אפשר יהיה לממש את ההשקעה?

קרקע שעדיין לא הופשרה היא כאמור השקעה לטווח ארוך. מן הסתם אין דרך לענות בוודאות על שאלה מספר 3, אבל מומחים בתחום כן יכולים לספק הערכה טובה. בדרך כלל פרק זמן של 8 עד 10-12 שנים נחשב לאידיאלי: מצד אחד לא תצטרכו לחכות 20-30 שנים למימוש ההשקעה, ומצד שני קרקעות למכירה עם טווח כזה יניבו תשואה טובה (פרק זמן קצר יותר עד לבנייה כבר מגולם במחיר, ולכן תשלמו יותר על הקרקע).

שאלה 4: מה מחיר הקרקע?

קרקעות למכירה נבחנות כמובן גם על-פי המחיר. ההמלצה היא לא לחרוג ממסגרת התקציב שהקדשתם להשקעה הספציפית הזו, ובמקביל לבחון גם את התמורה הצפויה (בהתאם לתשובות ל-3 השאלות הראשונות) ולא להשוות רק את העלויות.

איך לאתר במהירות קרקעות למכירה שיספקו תשואה גבוהה?

כפי שניתן להבין, רכישת קרקע להשקעה מחייבת התעמקות במספר סוגיות משמעותיות. בנוסף נדרשת בקיאות, ולכן ההמלצה הטובה ביותר היא להיעזר בחברה שזו המומחיות שלה. דרך טובה לבחון את החברה עצמה היא לקבל נתונים מספריים על פרויקטים קודמים שלה ועל הקרקעות שהיא כבר איתרה עבור לקוחותיה.